ควรรู้ก่อนทำ สัญญาเช่าบ้าน เวลาที่ผ่านมาไม่นานนี้ มีการเปลี่ยนกฎข้อบังคับเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ใกล้ตัวเราหลายๆเรื่อง แม้ว่าหนึ่งในเรื่องที่คงใกล้ตัวทุกคนล้นหลามก็คือ สัญญาเช่า กฏหมายใหม่ที่เกี่ยวกับการประกอบธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีผลใช้บังคับช่วงวันที่ 1 พ.ค. 2561 สัญญาเช่า กฏหมายใหม่ฉบับนี้จะมีผลอย่างไรต่อผู้เช่าบ้าง มาไล่เรียงกันมองดูไปพร้อมๆกัน
แนะนำความรู้พื้นฐานก่อนทำสัญญาเช่าบ้าน
ย้อนอดีตกฎข้อบังคับเช่า เอื้อผู้ให้เช่ามากจนเกินไป
สัญญาเช่าบ้านเป็นสิ่งสำคัญต้องรู้รวมทั้งควรตระเตรียมให้พร้อมก่อนปล่อยเช่าหรือให้เช่า ไม่ว่าจะเป็นการปล่อยเช่าห้อง คอนโด ตึกแถว หรืออาคารการค้าขาย ย่อมควรมีข้อตกลงระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่าให้เป็นระเบียบก่อน ไม่โดยเหตุนี้อาจจะเกิดปัญหาตามมาได้ อาจจะเกิดการไม่จ่ายค่าเช่า ทำของที่อยู่ในบ้านเสียหาย สร้างความยากแค้นให้กับเจ้าของบ้าน บ้านจัดสรร เพราะฉะนั้นก่อนตัดสินใจจะให้เช่าบ้านหรือจะเช่าห้อง ผู้ให้เช่ารวมทั้งผู้เช่าควรทำการศึกษาเรียนรู้และทำการค้นคว้ารายละเอียดของสัญญาเช่าบ้านให้ดีเพื่อลดปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคตได้ วันนี้เราจะพาไปทำความเข้าใจกับสัญญาเช่าบ้าน เอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้านหรือฟอร์มสัญญาเช่าบ้าน ว่าจะมีกฎที่ต้องปฏิบัติตามหรือหลักเกณฑ์อะไรบ้าง
ย้อนอดีตกันสักนิด ตอนแรกการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการให้เช่ารายย่อย หรือรายใหญ่จำพวกที่เป็นการประกอบธุรกิจ เช่น อพาร์ทเม้นท์ให้เช่า อยู่ภายใต้กฎระเบียบของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 ลักษณะ 4 มาตรา 537 ถึงมาตรา 571 โดยมีพื้นฐานอยู่บนความรู้ความเข้าใจที่ว่า “คู่สัญญาต่างมีอิสระ และก็มีฐานะเท่าเทียมกันในการเข้าลงนาม” แต่เนื่องจากข้อบัญญัติฉบับนี้ประกาศใช้มานานแล้ว ไม่ทันต่อสภาพสังคมและจากนั้นก็เศรษฐกิจในเวลานี้ ทำให้ผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ มีการดีกว่าคนซื้อหรือผู้เช่าในหลายด้าน SALE VILLA
บรรดาผู้มีอำนาจบัญญัติกฎหมายก็เลยมีความคิดเห็นว่าธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจำเป็นที่จะต้องมีระเบียบพิเศษเข้าควบคุม เพื่อลดการได้เปรียบของผู้ประกอบธุรกิจ แล้วก็สร้างความถูกต้องแก่ผู้ซื้อมากขึ้น ก็เลยได้ออก “ประกาศคณะกรรมการเกี่ยวกับกติกา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออาศัยอยู่เป็นธุรกิจที่ควบคุมกติกา พ.ศ. 2561” หรือเรียกง่ายๆว่าเป็นสัญญาเช่าบ้าน กฎเกณฑ์ใหม่ที่เราจะมาทำความเข้าใจกัน
หลักใหญ่สาระสำคัญของสัญญาเช่าบ้าน ข้อกำหนดใหม่ประกาศฉบับนี้เป็น สร้างความยุติธรรมแก่ผู้ใช้ โดยจะใช้บังคับกับเฉพาะผู้ประกอบธุรกิจ ซึ่งหมายความถึงผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักอาศัย โดยมีสถานที่ที่แยกให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป และห้องพัก บ้าน ห้องเช่า อพาร์ทเม้นท์ ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกัน หากแม้ไม่รวมถึงหอพักและเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ PHUKET VILLA
สรุปหัวข้อที่ผู้เช่าควรรู้ กันถูกเอาเปรียบ
สัญญาเช่าบ้าน กฎเกณฑ์ใหม่ฉบับใหม่นี้มีหลายส่วนที่เอื้อต่อประโยชน์ของผู้เช่าเยอะขึ้นเรื่อยๆ สรุปเนื้อหาให้ดังนี้
- สัญญาเช่าจึงควรใช้ภาษาไทยไม่เล็กกว่า 2 มิลลิเมตร ตัวอักษรไม่เกิน 11 ลายลักษณ์อักษรใน 1 นิ้ว
- ควรต้องชี้เฉพาะข้อมูลเกี่ยวกับที่อยู่ของผู้ให้เช่า ผู้เช่า ที่ตั้งและก็รายละเอียดของทรัพย์สินที่ให้เช่า ค่าเช่า เงินประกัน ค่าสาธารณูปโภค โดยให้แสดงทางและขณะจ่ายด้วย
- ผู้ให้เช่าควรต้องส่งใบแจ้งหนี้ล่วงหน้าให้แก่ผู้เช่าไม่น้อยกว่า 7 วัน
- ผู้ให้เช่าจำเป็นต้องคืนเงินยืนยันในทันทีทันใดเมื่อสัญญาเช่าจบ
- ผู้เช่าสามารถเลิกกติกาโดยทำเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน หากแม้จำต้องไม่ค้างค่าเช่า และจากนั้นก็มีเหตุจำเป็น
- เหตุผิดสัญญาที่ทำให้ผู้ให้เช่าเลิกคำมั่นสัญญาได้จึงควรระบุด้วยตัวหนังสือที่แจ้งชัดกว่าเนื้อความอื่น และก่อนเลิกคำมั่นสัญญา ผู้ให้เช่าต้องแจ้งผู้เช่าเป็นหนังสือให้กระทำตามกติกาล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน
- ผู้ให้เช่าจำต้องมอบกติกาให้ผู้เช่าเก็บไว้ 1 ฉบับ
- ห้ามเว้นเสียแต่หรือนิยามรับผิดของผู้ให้เช่าเอาไว้ภายในสัญญาเช่า
- ห้ามเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน
- ห้ามเรียกเก็บเงินรับประกันเกิน 1 เดือน วิลล่าภูเก็ต
- ห้ามกำหนดให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิเปลี่ยนแปลงค่าใช้จ่ายในการเช่า ค่าสาธารณูปโภค ฯลฯ ก่อนสัญญาเช่าหมด
- ห้ามให้สิทธิผู้ให้เช่าเข้าตรวจตราสมบัติที่เช่าโดยไม่ต้องแจ้งล่วงหน้า
- ห้ามผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บ
- ห้ามผู้ให้เช่าขวางไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์ในสินทรัพย์หรือเข้าไปในสถานที่เช่าเพื่อยึดหรือย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า
- ห้ามกำหนดให้สิทธิผู้ให้เช่าเรียกค่าต่อสัญญาเช่าจากผู้เช่ารายเดิม
- ห้ามกำหนดให้สิทธิผู้ให้เช่าเลิกคำมั่นสัญญาโดยผู้เช่าไม่ได้ผิดสัญญาหรือความจำกัดสำคัญ
- ห้ามกำหนดให้ผู้เช่ารับผิดในความเสื่อมในทรัพย์สินจากการใช้งานแบบปกติหรือจากเหตุสุดวิสัย
ดูเพิ่มเติมที่: ซื้อวิลล่า ภูเก็ต, จำหน่ายขายบ้านภูเก็ต, วิลล่าภูเก็ตป่าสัก, ขายวิลล่าภูเก็ต, ขายบ้านภูเก็ต, โครงการบ้านภูเก็ต, phuket property
มีปัญหาแจ้ง สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ผู้ให้เช่าจัดเตรียมถูกทำโทษจำ-ปรับ
หน่วยงานที่มีหน้าที่ดูแลพฤติกรรมตามสัญญาเช่าบ้าน ข้อปฏิบัติใหม่ฉบับนี้ก็คือ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค หรือที่เรารู้จักกันในชื่อ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ซึ่งผู้เช่าที่ได้รับความเดือดร้อนจากผู้ประกอบการที่ผิดสัญญาเช่าห้อง กฎเกณฑ์ใหม่ ฉบับนี้สามารถร้องเรียนผ่านเลข 1166 ได้ หรือร้องทุกข์ออนไลน์
โดย สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค จะตรวจดูข้อร้องเรียน หากเป็นจริงก็จะดำเนินการเทียบเคียงปรับผู้ประกอบธุรกิจ และยังสามารถปฏิบัติงานฟ้องร้องแพ่งแทนผู้บริโภคได้ด้วย หรือลูกค้าสามารถฟ้องคดีแพ่งเพื่อเรียกร้องค่าเสียหายหรือบังคับให้เป็นไปตามสัญญาเช่าบ้าน กฎข้อบังคับใหม่ฉบับนี้ต่อศาลโดยตรงอีกช่องทางหนึ่งด้วย Villas Phuket
ดังต่อไปนี้ ทางอาญา ถ้าหากว่าผู้ให้เช่ามีการฝืนไม่ปฏิบัติตามประกาศฉบับนี้ อาจได้รับโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรืออีกทั้งจำทั้งยังปรับ
สัญญาเช่าบ้าน ข้อบัญญัติใหม่ฉบับนี้ ถ้าพิเคราะห์ผิวเผินแล้วก็จะพบว่าป้องกันสิทธิของผู้เช่า แล้วก็คงทำให้ผู้เช่าได้รับคุณค่าเป็นอย่างมาก แต่ด้วยกลไกเศรษฐกิจแบบระบบทุนนิยมในประเทศไทยอาทิเช่นในเวลานี้ เชื่อมากมายก่ายกองว่าท้ายที่สุดผู้ประกอบกิจการที่ได้รับหน้าที่ที่ต้องรับผิดชอบมากยิ่งขึ้นจากการปฎิบัติตามประกาศก็จึงควรผลักหน้าที่ที่ต้องรับผิดชอบดังที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้นมาให้ผู้บริโภครับเอาเอาไว้ในรูปแบบของการขึ้นค่าเช่า ซึ่งทำให้สุดท้ายลูกค้ายังคงไม่ได้ได้ประโยชน์เพิ่มขึ้นเรื่อยๆอยู่ดี
8 เรื่องน่าจะรู้ก่อนทำข้อตกลงเช่าห้อง-คอนโด ปกป้องปัญหาดราม่าผู้ครอบครองกับคนเช่า
เรื่องน่าจะรู้ก่อนทำข้อตกลงเช่าห้อง-คอนโด คุ้มครองปกป้องปัญหาระหว่างเจ้าของบ้านกับผู้เช่า จะต้องมีเรื่องอะไรบ้างที่ต้องระบุลงไปในสัญญาเช่าบ้าน-คอนโด
การเช่าบ้าน-คอนโด แปลงเป็นอีกหนึ่งวิธีการที่การสร้างรายได้ แต่ทว่าบางทีเจ้าของบ้านก็จำเป็นที่จะต้องเจอกับปัญหามากจากผู้เช่า อย่างเช่น ไม่ยินยอมจ่ายค่าเช่าตามที่กำหนด ค้างค่าน้ำ-ค่าไฟไว้ให้ผู้ครอบครองตามจ่ายทีหลัง บางคนก็ทำบ้านหรือห้องพังทลายเปรอะเปื้อนจนกระทั่งจำเป็นต้องซ่อมบำรุงใหม่เกือบจะทั้งด้านหลัง โดยเหตุนั้นมาดูกันว่าก่อนจะทำความตกลงเช่าห้องหรือเช่าคอนโด มีปัญหาอะไรที่เจ้าของบ้านควรเข้าใจดีแล้วก็กำหนดลงไปในสัญญาเช่าบ้าง POOL VILLA
- ซักไซ้ไล่เลียงที่ไปที่มาผู้เช่า
ก่อนจะตกลงปลงใจว่าจะปล่อยเช่าหรือไม่นั้น เจ้าของบ้านควรไถ่ถามข้อมูลที่ได้มาจากผู้เช่าเสียก่อน ไม่ว่าเป็นประวัติส่วนตัว อาทิเช่น อาชีพ เงินเดือน เหตุผลสำหรับในการขอเช่า จำนวนผู้อาศัย รวมถึงตอนที่ต้องการเช่า เพื่อนำมาใช้เป็นข้อมูลฐานรากในการใคร่ครวญสำหรับเพื่อการตรวจสอบแล้วก็ตกลงปลงใจว่าน่าจะให้เช่าหรือไม่ รวมโครงการบ้านภูเก็ต
- ระบุค่าเช่าให้กระจ่าง
ของจำเป็นที่จำต้องกำหนดในสัญญาเช่าให้แน่ชัดก็คือ รายละเอียดค่าใช้จ่ายในการเช่าที่ผู้เช่าบ้านควรจะเป็นผู้รับผิดชอบ โดยแยกรายละเอียดแต่ละส่วนให้แน่ชัดว่าในแต่ละเดือนต้องจ่ายอะไรบ้างและก็แต่ละรายการจะต้องจ่ายเท่าไร อย่างเช่น เงินประกันก่อนเข้าอยู่ ค่าใช้จ่ายในการเช่าบ้านหรือค่าเช่าห้อง ค่าศูนย์กลาง อัตราการเก็บค่าน้ำ-ค่าไฟ ค่าเสียหายปรุงปรับแต่งแอบซ่อนแซมต่างๆฯลฯ กำหนดวันและจากนั้นก็เวลาในการจ่าย รวมถึงข้อกำหนดต่างๆถ้าผู้เช่าทำผิดข้อโต้แย้งหรือชำระค่าปรับเท่าไร ถ้าจ่ายเกินวันและก็ในเวลาที่กำหนดไว้ บ้าน
ดูเพิ่มเติมที่: RENT AND BUY VILLA PHUKET. PHUKET VILLA. Sale Villas Phuket (RU). POOL VILLA PHUKET.
- กำหนดระยะการทำความตกลงเช่า
เว้นเสียแต่ค่าใช้จ่ายในการเช่าแล้ว อีกประเด็นที่ลืมไม่ได้เลยก็คือ ระยะวัน-เวลาในการเช่าลงไปในสัญญาเช่าว่า กติกาแต่ละฉบับมีระยะเวลากี่เดือนหรือกี่ปี เช่น 3 เดือน 6 เดือน หรือ 1 ปี ถึงแม้ผู้เช่าเลิกเช่าก่อนหมดสัญญา น่าจะแจ่งล่วงหน้ากี่วัน มีการยึดเงินประกันไหม และก็การต่อสัญญาเช่าว่าจำต้องทำฉบับใหม่หรือเป็นการต่อสัญญาอัตโนมัติ วิลล่าราคาถูกภูเก็ต
- ผู้ครอบครองมีสิทธิตรวจ
อีกหนึ่งเรื่องที่เจ้าของบ้าน-คอนโดควรระบุลงไปให้ชัดในสัญญาเช่าก็คือ ผู้ให้เช่าหรือผู้แทนของผู้ให้เช่าสามารถเข้าไปพินิจพิจารณาบ้านได้ในระยะรวมถึงเวลาอันควรเป็นบางครั้ง เพื่อปกป้องปัญหาผู้เช่าใส่ร้ายว่าโดนรุกล้ำ
- ห้ามทำความผิดกฎหมาย
เรื่องที่เจ้าของบ้านหลายท่านอาจจะไม่มีความเอาใจใส่ไปเนื่องจากว่ารู้สึกว่าเกิดเหตุที่เข้าใจดี แต่ทว่าก็ควรเขียนระบุลงไปในคำมั่นสัญญาให้กระจ่างแจ้งว่า หากมีเรื่องมีราวผู้เช่าทำผิดกฎหมาในบ้านเช่า ผู้ให้เช่าไม่มีส่วนเกี่ยวข้องใดๆทั้งผอง
- ให้ผู้เช่าเซ็นรับสารภาพกติกา
ดังต่อไปนี้เพื่อป้องกันการร้องทุกข์ในคราวหน้าคราวหลัง ในสัญญาเช่าที่เกี่ยวกับเงื่อนไขการจ่ายเงิน กฎเกณฑ์หรือกฎที่ต้องปฏิบัติต่างๆในการอาศัยก็น่าจะให้ผู้เช่าลงชื่อหรือเซ็นควบคุมไว้ทุกหน้า เพื่อเป็นใช้เป็นหลักฐานว่าผู้เช่าได้อ่านรายละเอียดและก็รับสารภาพกติกาหลักเกณฑ์ที่เจ้าของบ้านกำหนดไว้แล้ว ขายบ้านภูเก็ต
- ขอเอกสารผู้เช่าให้ครบ
ยกเว้นรายละเอียดการเช่าบ้าน-คอนโดที่ต้องระบุในสัญญาเช่าให้กระจ่างแจ้งแล้ว น่าจะขอเอกสารเกี่ยวกับผู้เช่ามาเก็บเอาไว้เป็นหลักฐานด้วย ดังเช่น สำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน ฯลฯ พร้อมลายเซ็นผู้เช่าดูแลทุกใบ เพื่อใช้สำหรับการตรวจที่มาที่ไปรวมทั้งเป็นหลักฐานฟ้องร้องคดีถ้าหากมีการทำผิดสัญญาเช่า
- ถ่ายรูปเก็บไว้เป็นหลักฐาน
อีกหนึ่งเรื่องที่ลืมมิได้เลยก็คือ ผู้ครอบครองควรถ่ายภาพรูปมุมต่างๆในบ้านหรือห้องก่อนจะผู้เช่าจะเข้ามาพักอาศัยด้วย เพื่อใช้ตรวจสอบสภาวะเครื่องใช้แล้วก็ภาวการณ์ภายในเมื่อผู้เช่าย้ายออกไปว่า มีอะไรชำรุดทรุดโทรมเสียหายและก็ผู้เช่าต้องรับผิดชอบอย่างไร
สรุป
ดังต่อไปนี้เพื่อปกป้องปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นในทีหลัง เจ้าของบ้านหรือผู้ให้เช่าก็น่าจะระบุรายละเอียดต่างๆเกี่ยวกับการเช่าทั้งค่าใช้สอย เงื่อนไข พร้อมข้อบังคับต่างๆให้แจ่มชัด พร้อมทั้งเก็บเอกสารที่เกี่ยวกับผู้เช่าเอาไว้เป็นหลักฐานให้ครบถ้วนสมบูรณ์ด้วย phuket property
อ่านเพิ่มเติม: Villas in Pasak. POOL VILLA PHUKET. Pool Villa. SALE VILLA. PHUKET VILLA. Pool villas. Villas Phuket. VILLA FOR RENT. buy villa phuket. วิลล่าราคาถูกภูเก็ต. วิลล่าภูเก็ต. บ้าน. ขายบ้าน