แนะนำค่าการโอนที่ดิน พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและก็สิ่งปลูกสร้าง ฉบับใหม่ มีผลบังคับใช้แล้วช่วงวันที่ 1 เดือนมกราคม 2563 แทนการจัดเก็บภาษีบำรุงท้องที่ ภาษีโรงเรือน-ที่ดิน ที่ถูกยกเลิกไป นำมาซึ่งการทำให้ผู้ครอบครองที่ดินจำพวกต่างๆหรือเป็นเจ้าของสิ่งก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด ตึกการซื้อขาย อื่นๆอีกมากมาย ที่มีมูลค่าเกินมาตรฐานเว้นเสียแต่ภาษี จำเป็นต้องเสียภาษีอากรตามราคาของที่ดินและก็สิ่งก่อสร้างในอัตราที่ระบุ ก็เลยทำให้ผู้ที่มีบ้านหลายข้างหลัง หรือที่ดินหลายที่ ใช้แนวทางโอนที่ดิน โอนบ้านให้กับคนใกล้ชิด เพื่อกระจายการถือครอง ให้เสียภาษีน้อยลง บ้าน
โอนที่ดิน-โอนบ้าน 2564 มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
ค่าธรรมเนียมการโอนบ้านแล้วก็ที่ดินมีอะไรบ้าง
รายจ่ายสำหรับในการจำหน่ายบ้าน ที่ดินในกรมที่ดิน ในวันโอนมีรายการที่จะจะต้องจ่ายดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย ราคาไหนสูงขึ้นยิ่งกว่าก็ใช้ราคานั้นคิด วิลล่าภูเก็ต
- ค่าอากร 0.5% ของราคาซื้อขายแลกเปลี่ยน แม้กระนั้นไม่ต่ำลงยิ่งกว่าราคาประเมิน หากต่ำยิ่งกว่าให้ใช้ราคาประเมินคำนวณ, ค่าภาษีอากร ธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขาย
- ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ จะคิดกับอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาแล้วขายออกไปภายในระยะเวลาไม่เกิน 5 ปี (ถ้าเกิดมีการย้ายทะเบียนสำมะโนครัวเจ้าของบ้านเข้าอยู่ เกินกว่า 1 ปี ได้รับละเว้นค่าภาษีอากรนี้) เงินที่เสียค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะนี้แล้วไม่ต้องเสียค่าอากรในข้อ 2
- ค่าภาษีอากรรายได้ (ภงดเว้น.) มีการคิดแบบขั้นบันไดภาษี หักค่าใช้สอยต่างๆตามปริมาณปีครอบครอง (หลายกระบวนการ), ค่าจำท่วม ถ้าหากบ้าน หรือที่ดินที่ซื้อขายแลกเปลี่ยนกันไม่ได้ซื้อสด จำนำต่อกับแบงค์ จะเสียค่าจำนำ 1% ของค่าจำนำ, ค่าอื่นๆเป็นต้นว่า ค่าคำร้องขอ 20 บาท ค่าอากรตาม เปรียญ37 5 บาท ค่าผู้เห็นเหตุการณ์ 20 บาท
โดยปกติค่าภาษีอากรรายได้คนขายจะต้องเป็นผู้ออก ส่วนค่าจำท่วมคนซื้อต้องเป็นผู้ออก ส่วนค่าธรรมเนียมส่วนอื่นสุดแต่ตกลงกันว่าผู้ใดกันแน่จะออกเท่าไร (จะออกคนละครึ่งหรือข้างหนึ่งข้างใดออกทั้งปวง) แต่ว่าดังนี้รวมทั้งทั้งหมดมิได้มีกฎคงที่ว่าคนใดจำเป็นต้องออกส่วนใดบ้าง ขึ้นกับการตกลงกันระหว่างผู้บริโภครวมทั้งคนขาย ตัวอย่างเช่น คนขายบางรายบางทีอาจให้ผู้บริโภคออกค่าโอนและก็ค่าภาษีอากรทุกสิ่ง หรือคนขายบางรายบางทีอาจเป็นคนออกทั้งหมดทั้งปวง (โดยที่คนขายได้บวกค่าโอนต่างๆกลุ่มนี้ไปในราคาขายแล้ว) บ้านจัดสรร
ดังนี้คนซื้อรวมทั้งคนขายควรจะตกลงเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนต่างๆก่อนกระทำการตกลงค้าขายหรือก่อนลงนามจะซื้อจะขาย ด้วยเหตุว่าอาจมีการโต้เถึยงเกิดขึ้นได้ในวันโอน ทางที่ดีควรจะรวมเนื้อหาค่าธรรมเนียมการโอนเอาไว้ในข้อตกลงจะซื้อจะขายด้วย เพื่อคุ้มครองปกป้องการขัดแย้งกันวันหลัง คนซื้อบ้านจากแผนการก็ควรจะอ่านเนื้อหาในคำสัญญาจะซื้อจะขายส่วนเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนอย่างถี่ถ้วน บางแผนการที่ไม่ค่อยรับผิดชอบมักปัดภาระหน้าที่มาให้ผู้บริโภคออกค่าครองชีพสำหรับการโอนทั้งสิ้น ซึ่งมองไม่ค่อยจะเที่ยงธรรมสำหรับผู้บริโภคเยอะแค่ไหน
เกร็ดความรู้ในการโอนบ้านและก็ที่ดิน
- ถ้าหากเป็นการโอนที่มีคนอำนวยความสะดวกให้ อย่างเช่น การโอนบ้านแล้วติดจำนำของธนาคาร ธรรมดาธนาคารจะอำนวยความสะดวกสะสางหน้าเสื่อให้แล้ว ด้วยเหตุนั้นค่าโอนก็เลยชอบคิดจากราคาประเมิน
- หากเป็นการโอนคุ้นเคย กรณีทั้งคนซื้อรวมทั้งผู้ขายไม่รู้เรื่องมาก่อน (มือใหม่ทั่งคู่) ก็จะโดนข้าราชการถามราคาซื้อขายแลกเปลี่ยน หากดันตอบไปแพงกว่าราคาประเมินก็จะโดนค่าธรรมเนียมจากราคาซื้อขายแลกเปลี่ยน ถ้าเกิดตอบถูกกว่าราคาประเมินก็ได้ราคาประเมิน Phuket Villa
- หากเป็นการโอนคุ้นเคย แล้วก็ผู้บริโภคหรือผู้ขายรู้มาก เตี๊ยมกันมาก่อนรวมทั้งมีการตรวจสอบราคาประเมินเป็นระเบียบ หากโดนถามก็บอกราคาไปให้ต่ำยิ่งกว่าราคาประเมิน ข้าราชการก็จะใช้ราคาประเมินคิดค่าธรรมเนียมส่วนค่าอื่นๆก็คิดตามสิ่งที่เกิดขึ้นจริง
แม้กระนั้น ไม่ว่าจะเป็นการโอนให้กับวงศาคณาญาติ คนที่อาศัยอยู่ในครอบครัว หรือซื้อ-ขายแบบโอนกรรมสิทธิ์ แต่ละกรณีต่างมีค่าจารีตและก็รายจ่ายที่นานับประการ พวกเราจะพามามองว่า ถ้าหากอยากโอนที่ดิน-โอนบ้านให้กับคนอื่น มีค่าประเพณีมากแค่ไหนแล้วก็มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
กรณีโอนโดยยกให้ญาติพี่น้อง
แม้ปรารถนาโอนบ้านหรือที่ดินให้กับคนที่อาศัยอยู่ภายในครอบครัว จะต้องดูซิว่าคนนั้นมีความเชื่อมโยงยังไงกับพวกเรา ซึ่งข้อบังคับได้ระบุค่าครองชีพสำหรับเพื่อการโอนให้แต่ละคนแตกต่างกัน กล่าวอีกนัยหนึ่ง วิลล่าในป่าตอง
- กรณีโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย
ลูกที่ชอบด้วยกฎหมายหมายถึงลูกที่เกิดระหว่างบิดามารดาจดทะเบียน เมื่อบิดามารดาอยากโอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายสำคัญๆอยู่ 2 ประการ เป็น
– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน บ้านสไตล์มินิมอล
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน
- กรณีโอนให้ลูกที่ไม่เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด
ถ้าเกิดลูกคนนั้นกำเนิดระหว่างที่บิดามารดามิได้จดทะเบียน หรือบิดามิได้จดทะเบียนรับรองลูก เมื่อบิดามารดาอยากได้โอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายสำคัญๆอยู่ 3 ประการ เป็น
– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้สอยได้ 50% วิลล่า ราคาถูกภูเก็ต
- กรณีโอนให้แก่สามี-ภรรยา
ถ้าเกิดผัว-เมีย จดทะเบียน แล้วก็อยากได้โอนที่ดินให้แก่กัน โดยมิได้โอนในลักษณะของมรดก จะเสียค่าใช้จ่าย ดังต่อไปนี้
– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้สอยได้ 50% บ้านวิลล่าภูเก็ต
- กรณีโอนให้ญาติพี่น้อง
วงศ์ญาติ ไม่ว่าจะพี่ ป้า น้า อา รวมทั้งลูกเลี้ยง ลูกสะใภ้ ลูกเขย ถ้าเกิดมิได้รับการโอนในลักษณะของมรดก จะเสียค่าใช้จ่ายสำหรับการรับโอนที่ดิน-บ้าน เป็น
– ค่าธรรมเนียมการโอน 2% จากราคาประเมิน แม้กระนั้นถ้าเกิดปู่ คุณย่า ตา คุณยาย โอนที่ดินให้หลานผู้สืบสายเลือดแท้ๆจะเสียค่าบริการการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักรายจ่ายได้ 50% บ้านพูลวิลล่า ภูเก็ต
กรณีโอนมรดก
ถ้าเกิดโอนบ้านหรือที่ดินในลักษณะของมรดก จะเสียเพียงแค่ค่าธรรมเนียมขึ้นทะเบียนโอนมรดกแค่นั้น ซึ่งถ้าผู้ที่จะได้รับมรดกเป็นผู้สืบสายโลหิต (ลูก, หลาน, เหลน, ลื้อ) หรือระหว่างคู่ครอง จะเสีย 0.5% จากราคาประเมิน แต่ว่าแม้เป็นวงศาคณาญาติ บุตรบุญธรรม จึงควรเสียค่าบริการ 2% จากราคาประเมิน
ในส่วนของค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ และก็ภาษีรายได้ฯ ไม่ต้องเสีย แต่ว่าจะมีค่าประเพณีอื่นๆเพิ่มเติมน้อย ได้แก่ กรณีโอนที่ดินมรดกจะมีค่าคำร้องขอ แปลงละ 5 บาท, ประกาศมรดก แปลงละ 10 บาท, ค่าลงทะเบียนผู้จัดการมรดก แปลงละ 50 บาท
แต่ กรณีโอนมรดก ผู้รับมรดกจำเป็นจะต้องเสียภาษีอากรมรดกด้วย ตามอัตรานี้
– ถ้าหากมีมูลค่าเกินกว่า 100 ล้านบาท จึงควรเสียภาษีอากรในอัตรา 10% เฉพาะส่วนที่เกินจากราคา 100 ล้านบาทนั้น ดังเช่นว่า บ้านพูลวิลล่า จังหวัดภูเก็ต
หลาน ได้รับบ้านมรดกราคา 110 ล้านบาท จากป้าที่เสียชีวิตไปแล้ว จำเป็นจะต้องเสียภาษีอากรมรดก ส่วนที่เกินจากราคา 100 ล้านบาท มันก็คือ 10 ล้านบาท x 10% = 1 ล้านบาท โรงแรมที่ดีที่สุดในภูเก็ต
– ถ้าผู้ได้รับมรดกเป็นบิดามารดา บรรพบุรุษ ทวด หรือผู้สืบสายโลหิตเป็น ลูก หลาน เหลน โหลน ลื้อ อัตราภาษีจะลดลงมาเหลือ 5% ดังเช่นว่า
ลูก ได้รับมรดกที่ดินจากบิดา ค่า 105 ล้านบาท จำเป็นจะต้องเสียภาษีอากรมรดก ส่วนที่เกินมา ราคา 5 ล้านบาท x 5% = 250,000 บาท
– ถ้าหากผัวหรือเมีย ผู้ใดผู้หนึ่งเสียชีวิต แล้วอีกข้างได้รับมรดกเป็นบ้านหรือที่ดิน แม้ผัว-เมียขึ้นทะเบียนถูกตามกฎหมาย ผู้ได้รับมรดกจะได้รับการละเว้น ไม่ต้องเสียภาษีอากร แต่งโฮมออฟฟิศ
สรุป
ทดลองคำนวณให้ดีก่อนว่า ระหว่างการโอนที่ดิน-โอนบ้านให้คนอื่นๆ กับ ยอมจ่ายภาษีที่ดินเอง แบบไหนจะเสียค่าใช้จ่ายน้อยกว่าในระยะยาว เพราะว่าการโอนให้คนอื่นๆมีค่าขนบธรรมเนียมสูงขึ้นยิ่งกว่าการจ่ายภาษีที่ดินพอควร ก็เลยเหมาะสมกับในกรณีที่อยากได้รักษาที่ดินหรือบ้านข้างหลังนั้นไว้เป็นระยะเวลานาน แล้วก็ยังไม่คิดจะขายในช่วงเวลาอันใกล้นี้